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부동산으로 증여하면 상속세 절반 이상 줄어든다

서울 강남구 대치동에 사는 A씨(65)는 보유 현금만 50억원에 달하는 고액 자산가다. 그는 요즘 자식들에게 재산을 물려주는 문제를 놓고 고민이 많다. 상속세의 최고세율이 50%로 높아 아무래도 미리 증여를 해두는 게 유리하기 때문이다. 현행법상 증여 후 10년이 지나면 상속 재산으로 합산 과세하지 않기 때문에 세금을 상당히 절감할 수 있다. A씨는 일단 30억원 정도를 증여하기로 하고 절세를 위해 전문가의 컨설팅을 받아 보기로 했다.

◆ 현금보다는 부동산 증여를

신한은행 WM사업부의 황재규 세무사는 A씨에게 현금보다는 소유하고 있는 상가 등 부동산을 증여할 것을 추천했다. 황 세무사는 "일반적으로 부동산을 증여할 때 시세의 약 70% 수준인 기준시가로 평가하므로 상당한 절세 효과를 누릴 수 있다"며 "건물에 전세 보증금이나 대출 등이 끼어 있으면 절세 효과는 더욱 커진다"고 말했다.
실제 현금 30억원을 그대로 증여할 경우 내야 할 증여세는 9억2520만원에 달한다. 하지만 시세가 30억원(기준시가 21억원)인 건물을 증여한다면 세금은 6억120만원으로 줄어든다. 여기에다 전세 보증금과 대출을 낄 경우 현금 증여 때 내야 할 세금의 절반 이상을 줄일 수 있다.
고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "30억원 정도의 건물이면 보증금과 대출이 각각 3억~5억원가량 있는 게 일반적인 케이스"라며 "이때 증여세는 3억원대 후반~4억원대 초반 정도만 내면 될 것"이라고 설명했다.
이같이 보증금이나 대출을 통해 증여세를 줄이는 것을 법적인 용어로 '부담부 증여'라고 한다. 과세 당국은 부담부 증여를 통한 탈세를 막고자 다양한 장치를 두고 있어 주의할 필요가 있다.
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◆ 자녀 채무상환 능력 검토를

자녀가 채무상환 능력이 있는지도 반드시 검토해야 할 항목이다. 증여가 이뤄진 이후 인수한 채무는 자녀가 본인 소득범위 내에서 상환해야 한다. 부모가 대신 내주는 경우엔 추가적인 증여 문제가 발생할 수 있다. 미성년자인 조카도 사실 별다른 소득이 없기 때문에 대출 3억원에 대해 원리금을 부모가 대신 내줘야 한다.
결국 상가,오피스텔 등 수익형 부동산을 증여해 자녀의 채무상환 능력을 확보해 주는 게 좋다. 수익형 부동산은 임야 등과 달리 증여 후 임대소득이 발생해 자녀에게 귀속되므로 부동산 임대소득으로 원리금을 상환할 수 있다.
부담부 증여가 일반적으로 부동산 가액에서 자녀가 인수하는 채무를 차감한 금액에 대해 증여세를 과세하므로 단순 증여보다 유리한 게 사실이다. 하지만 채무에 해당하는 부동산 가액에 대해서는 증여하는 부모에게 양도세를 과세하므로 부담부 증여로 항상 세금을 줄일 수 있는 것은 아니다.
특히 다주택자가 주택을 증여할 경우 부담부 증여로 인한 절세 효과보다 양도세 중과에 따른 세 부담 증가가 더 클 수 있다. 예를 들어 3주택 중 1채를 증여할 때 채무에 대한 양도세율이 60%로 중과되므로 증여세 최고세율인 50%보다 높다. 2주택일 경우도 사정은 비슷하다. 2주택의 양도세율은 50%이지만 각종 공제 등을 고려할 때 통상적으로 단순 증여가 유리한 경우가 많다.
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이호기 기자