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집 늘려 노후 대비하려면 20년간 年4%씩 집값 올라야

現40세 은퇴후 부부 생활비 月291만원
年4 ~ 5% 수익 낼 금융상품 찾는게 유리

[그래프 왼쪽 세가지 “부동산 가격 변화에 따른…” “부부간 노후 생활 비용”, “중고령자 노후생활 준비여부”  모두 삽입]

<전문생략>대한민국 40세 평균 가장 A씨의 경우 월소득이 363만2000원, 지출액은 296만1000원이다. A씨의 자산과 부채 구성을 살펴보면 부동산은 2억662만원, 금융자산 5828만원, 기타 자산 779만원, 금융부채 2884만원, 임대보증금 1380만원 등이다. 이는 통계청에서 조사한 대한민국 가구당 평균 자산과 동일하게 가정한 것이다.
이에 따라 2030년까지 총저축액, 국민연금 급여, 금융자산 재투자 등으로 기초자산 4억9500만원을 마련할 수 있다. 여기에 마지막으로 부동산 가격 변화에 따른 노후설계 자금이 추가된다. 만일 2억600만원짜리 부동산이 20년간 현재 가격을 유지할지라도 저축을 늘리거나 금융자산을 연 5% 수익률로 불린다면 국민연금을 포함해 총노후자산은 7억원으로 불어난다. 만일 부동산이 매년 3.5%씩 상승하면 총노후자산은 9억원으로 증가할 수 있다.

그러나 연 6% 수준의 대출을 받아서 부동산을 늘리려고 한다면 손익계산서를 따져볼 필요가 있다. 예를 들어 현재 부동산을 2억원에 매각하고 2억원을 대출(연 이자율 6%)받아 4억원짜리 부동산을 구입했다고 가정하자. 부동산 값이 20년 새 반 토막 나서 2억원에 머문다면 그동안 대출이자와 대출 원금(총 4억4000만원)을 감안했을 때 부동산에서 2억4000만원의 손실이 발생하게 된다.
이에 따라 총노후자금도 2억5500만원으로 급격히 줄어든다. 만일 20년간 부동산 값이 매년 1%씩 하락하면 노후자금은 3억8200만원, 부동산 값이 현 상태를 유지하면 노후자금은 4억5500만원이 된다. 과거처럼 대출을 받아 부동산에 투자하기는 상당히 부담스럽다는 뜻이다. 이는 부부가 60세부터 85세까지 25년간 기본적인 노후 생활만 가능한 규모다. 생활비와 의료비, 건강검진비를 포함해 최소한의 생활을 한다면 월 291만원, 25년간 총 7억2800만원이 필요하기 때문이다.

기본적인 생활에다가 월 50만원의 사회활동비(문화생활비, 경조사비), 월 25만원의 차량 유지비, 해외여행 연 1회, 월 1회 골프 등의 안정적인 삶을 즐기려고 한다면 적어도 10억3300만원이 있어야 한다. 이는 부동산 가격이 20년 새 매년 4% 이상 상승해야만 가능한 노후자금 수준이다. 부동산 가격 기준으로 보면 지금보다 두 배 이상 가격이 올라야 한다는 뜻이다.
아울러 노후에 국내외 여행 등 매우 풍요로운 삶을 지내려면 14억9400만원이 필요한데 이때는 부동산이 매년 6%씩 상승하기를 기대해야 한다. 따라서 지금처럼 부동산 가격 상승 기대가 작다면 대출을 받아 부동산을 늘리기보다는 매년 4~5%씩 안정적으로 수익을 올리는 간접투자상품이나 개인연금이 매력적일 수 있다.

<매일경제> 특별취재팀 이진우 외 8인

* 지면 구성상 내용을 일부 편집 했습니다.