http://joongang.joinsmsn.com/article/aid/2011/06/14/5287484.html?cloc=olink|article|default

오피스텔, 꼭 짚어봐야 할 3대 투자 함정

요즘 투자자들의 관심을 가장 많이 끄는 부동산 상품은 오피스텔이다. 주택시장이 가라앉은 판에 소형주택 전세난이 일면서 대체 주거시설로서의 기능이 커졌기 때문이다. 여기에다 최근 정부가 오피스텔을 주택임대사업 등록 대상에 포함시키는 방안을 추진하면서 더 많은 주목을 받게 됐다. 오피스텔로 주택임대업을 하면 세금이 지금보다 최고 절반 정도 줄어들기 때문이다. 하지만 요즘 들어 공급이 부쩍 늘어난 데다 분양가도 높아지고 있어 투자 시 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

◆너무 많이 쏟아진다

건설업계와 부동산114에 따르면 2009년 전국에 공급된 오피스텔은 4470여 실이었지만 2010년 1만4600여 실로 늘었고 올해는 2만 실이 넘을 것으로 추산된다. 이들 오피스텔의 입주가 본격화하는 내년부터는 공급 과잉으로 인해 공실(빈 방)이 늘거나 기대만큼 임대료를 받지 못하게 될 가능성도 있는 것이다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “1인 가구 증가 등으로 임차수요가 늘어나고 있는 것은 사실”이라면서도 “도시형생활주택·원룸텔 등 소형주거시설 공급도 함께 늘어나고 있어 임대를 목적으로 투자한다면 수급 상황을 잘 따져야 한다”고 조언했다.

◆분양가도 오르고

점점 높아지는 분양가는 투자성을 떨어뜨리게 마련이다. 4월 평균 89대1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 성동구 행당동 서울숲 더샵 오피스텔은 28㎡형(이하 전용면적) 분양가가 1억9600만원이다. 비슷한 크기의 인근 오피스텔 매매가는 1억4000만원 선으로 보증금 1000만원에 월 65만원을 받을 수 있다. 새 오피스텔이어서 월 임대료를 5만~10만원 더 받는다고 해도 연 1.2~1.5% 정도 수익률이 낮아진다.
서울 서초구 서초동 강남역 아이파크2차 27㎡형(이하 전용면적) 분양가는 2억8299만이다. 인근 서초대우디오빌 29㎡형(2004년 12월 입주) 분양가는 1억550만원이었다. 이 오피스텔은 입주 당시 보증금 1000만원에 월 50만원의 임대수익을 올렸다. 현재는 보증금 1000만원에 월 70만원 선이다. 6년 전과 비교하면 분양가는 2.6배로 올랐지만 임대료는 1.4배 수준이다. 서초동 디오빌부동산 김선숙 실장은 “임대료는 큰 변화가 없는데 분양가는 뛰어 수익률이 낮아질 수밖에 없다”고 말했다.

◆작은 전용면적은 흠

주택보다 실사용 면적이 좁다는 것도 알아야 한다. 임대료는 전용면적에 따라 달라지기 때문이다. 대개 오피스텔은 계약면적 대비 전용면적 비율이 50% 선이다. 신한은행 부동산팀 이남수 팀장은 “실제 사용이 가능한 크기는 월세를 정하는 기준으로 임대를 목적으로 투자한다면 간과해서는 안 될 중요한 요소”라고 말했다.

<중앙일보>
최현주 기자