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직장 불안한 40대 수익형 부동산 구입하고 싶다

Q 충남 천안에 사는 박모(43)씨는 중소기업 부장이다. 초등학교 교사인 부인과 자녀 둘을 키우고 있다. 부부 합산 월 소득은 600만원이고, 지금까지 모아 놓은 자산은 8억 원 가량 된다. 자산은 부동산보다 금융자산이 훨씬 많다. 그러나 직장생활이 불안해 1년 후쯤 은퇴할 생각이다. 은퇴 후엔 상가주택을 하나 사서 임대수입으로 생활을 할까 한다. 이를 위해 최근 거주 아파트를 처분, 작은 집으로 이사해 8000만원의 차액을 남겼다. 금융자산 일부를 정리해 합치면 얼추 4억 원짜리 상가주택을 구입할 수 있을 것 같다며 상담을 요청했다.

A 박씨네는 상가주택을 구입하기에 앞서 직장을 그만두는 것의 기회비용을 따져 봐야 한다. 퇴직하게 되면 당장 월 300만원의 수입이 끊긴다. 반면 상가주택은 임대료를 넉넉히 잡아 6%로 한다 해도 연간 2400만원, 월 200만원을 벌게 해준다. 여기서 소득세를 빼면 웬만한 대졸 신입사원 월급보다 적다. 상가주택의 투자수익이 급여를 대신할 수 없다는 이야기다. 게다가 박씨는 수익형 부동산 투자라는 소극적 대안을 선택하기엔 너무 젊다. 아직 40대 초반으로 은퇴하기엔 아까운 나이다.

◆수익형 부동산은 ‘가시’ 많은 장미=수익형 부동산이 요즘 예비 은퇴자들 사이에 인기지만 ‘가시’도 많은 만큼 구입에 신중해야 한다. 우선 임대인 관리라든가 시설 보수 등 성가신 일이 한두 가지가 아니다. 수리 여부에 따라 수익규모가 달라질 수 있는 데다 의외로 그 부담이 커 가랑비에 옷이 젖을 수 있다. 게다가 임대소득은 세금 문제가 있다. 다른 소득에 합산돼 소득세가 부과되는 종합과세 대상이다. 임대사업자로 등록할 경우 의료보험과 국민연금 납부 의무도 생긴다. 그러므로 수익형 부동산은 반드시 각종 세금과 비용을 뺀 순이익 규모를 감안해 투자 여부를 결정하는 게 필요하다. 환금성도 나쁘다. 은퇴 후엔 자녀결혼이나 의료비 지출 등으로 목돈이 들어가는 일이 생긴다. 그러나 부동산은 매각이 쉽지 않아 즉각적인 대응력이 떨어진다.

◆노후 연금소득 월 400만원 예상=사실 박씨네는 직장문제만 빼면 별 걱정거리가 없다. 노후생활비만 해도 지금 붓고 있는 연금으로 얼마든지 충당할 수 있다. 박씨는 국민연금과 개인연금을 합쳐 월 200만원을 받게 된다. 부인도 20년 이상 교직에 있는다면 남편과 비슷한 수준의 연금수령이 가능하다. 어떻게 해서든 직장을 오래 다녀 은퇴 시기를 늦추고 연금불입 기간을 최대한 늘리는 게 중요하다. 자녀교육과 결혼자금 재원도 현재 보유 중인 금융자산으로 준비할 수 있다. 이달에 받게 될 아파트 매각대금과 CMA의 이자만 87만5000원에 달하기 때문이다. 이 돈을 매달 은행적금에 불입해 두 자녀의 대학 등록금으로 쓰도록 하자. 2년 후 주식담보대출 상환금을 은행적금으로 돌리면 자녀들이 30세 되는 시점에 결혼자금도 너끈하게 만들어진다. 2년 전 각 자녀에게 증여한 1500만원은 자산형성에 쓰도록 하면 되겠다.

◆보험, 리모델링보단 현상유지를=소득 대비 보장성 보험 비중이 11%로 적정하다. 보장 내용도 나무랄 데 없다. 다만 종신보험 가입 시기가 너무 늦어 보험료가 비싼 편이고 은퇴 후에도 13~15년 동안 불입해야 하는 건 흠이다. 그렇더라도 리모델링하기보단 지금의 보험을 잘 유지하는 것이 비용과 효율성 면에서 유리하다.

서명수 기자