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전세금 날리지 않으려면…주택담보 대출금과 전세 보증금 합이 시세의 70~80% 넘으면 위험

전세난에 대처하는 법

등기부등본 계약前 철저 확인
대출금 많으면 일부상환·변제
전세 계약서에 특약 별도 명기

주택담보대출금과 전세보증금을 합한 금액이 시세를 웃도는 이른바 깡통 전세가 많아지고 있다. 세입자 입장에선 보증금 지키기가 과제가 됐다는 의미다. 이런 아파트에 전세로 들어간 사람은 보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓이기도 한다. 경매에 들어가면 선순위인 은행보다 배당에서 밀리기 때문이다.

실제 보증금을 날리는 사례는 비일비재하다. 통계상 경매로 나온 집에 사는 세입자의 3분의 1 정도가 보증금의 일부 또는 전부를 잃는다.

부동산 전문가들은 무엇보다 중요한 것은 전세에 들어가기 전부터 완벽하게 안전장치를 하는 것이라고 강조한다.

계약을 하기 전에는 등기부등본을 꼼꼼하게 들여다봐야 한다. 주택담보대출금과 세입자의 전세 보증금 합이 시세의 70~80%를 넘어간다면 계약하지 않는 편이 낫다. 경매 때 낙찰가격이 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많아서다.

대출 비중이 높은 집을 재계약할 때는 집주인에게 올려준 임차보증금 증액분으로 선순위근저당권 채무 중 일부를 상환하거나 변제토록 하는 방법이 있다. 이때 전세계약서에 특약을 별도로 명기하는 것이 좋다. 집주인이 근저당권 말소 의무나 은행 변제를 이행하지 않을 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환 및 임차인이 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다는 특약을 하는 것도 고려할 만하다.

이사한 뒤에는 바로 동 주민센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 갖춰야 한다. 그래야 경매 때 배당을 통해 전세보증금을 회수할 수 있다.

특히 원룸이나 다가구주택을 얻을 땐 각별히 주의해야 한다. 세입자가 많아서 이들의 총보증금과 배당순위도 고려해야 하는 까닭이다. 집주인이 모든 가구를 공동담보로 대출을 받는 데다 선순위 근저당권자의 채권 최고액을 등기부등본을 통해 파악하더라도 집주인이 다른 세입자 몇 명으로부터 얼마의 임차보증금을 받았는지 알 방법이 없다. 만약 근저당권자가 대출금을 회수할 경우 통상 모든 가구에 대해 동시에 경매를 신청하게 된다. 보증금을 떼일 가능성이 높은 것이다. 집 전체에 대한 임차보증금을 철저히 확인해야 하는 이유다.

대항력을 유지하려면 도중에 주민등록을 옮기면 안 된다. 부득이하게 이사를 해야 할 경우에는 반드시 관할 지방법원이나 시·군 법원에서 임차권등기를 해야 한다.

경매에 들어갔을 때 낙찰가격이 지나치게 낮게 형성될 것 같으면 직접 낙찰받는 것도 대안이다. 시간을 두고 시장가격으로 팔거나 집값이 오르기를 기다릴 수 있어서다. 가수 손담비, SM엔터테인먼트 등이 최근 이런 방법으로 보증금 손실을 최소화했다.

보증금 손실이 발생했을 땐 집을 중개한 공인중개사에 책임을 묻는 것도 필수다. 공인중개사는 보증금을 잃을 수 있다는 점에 대해 사전에 정확하게 확인, 설명할 의무가 있기 때문이다.

<한국경제> 조성근 기자

<*지면 구성상 내용을 일부 편집했습니다.>