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1세대 2주택 양도세, 효자는 아낄 수 있습니다

집값이 올랐다고 해서 차익을 모두 손에 쥘 수 있을 것이라고 생각하면 오산이다. 양도세는 예상했던 것보다 의외로 크기 때문이다. 수익률에 지대한 영향을 미치는 복잡한 세금인 만큼, 충분히 잘 알아보고 전략을 잘 세우는 것이 슬기로운 노후를 준비하는 방법이다.

◇자녀가 미혼이라도 세대 분리 가능

세법은 1세대가 소유한 1주택을 2년간 보유하면 양도 차익에 대해 비과세한다고 규정하고 있다. 비과세 적용에 원칙적으로는 거주 요건도 필요 없지만, 조정대상지역으로 지정된 이후 취득한 주택은 비과세 받으려면 2년 거주 요건이 추가적으로 필요하다.

그런데 1세대, 즉 하나의 세대를 구성하는 것은 원칙적으로 결혼을 해서 배우자가 있어야 인정된다. 결혼 후 이혼하거나 사별하는 경우는 예외다. 또한 해당 거주자의 나이가 30세가 넘거나 20대라고 해도 일정 금액 소득이 있다면 배우자가 없어도 1세대로 인정받을 수 있어 별도 세대 분리가 가능하다.

◇조정대상지역 2주택자는 비과세 기간 1년

1세대가 일시적으로 2주택이 된 상황도 전략을 잘 짜면 비과세를 받을 수 있다. 세법에서는 원칙적으로 기존 주택을 매입한 후 1년 이상 지난 후 신규 주택을 매입하고, 신규 주택 매입일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세 비과세가 가능하다. 이때 일시적 2주택자가 유의할 점은 기존 주택을 처분해야 비과세가 된다는 점이다. 또한 신규 주택 매수 계약일 당시, 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 해당한다면 일시적 2주택 비과세 가능 기간은 3년이 아닌 1년으로 축소된다는 점에 주의해야 한다.

◇재개발·재건축 조합원은 대체주택 취득

1주택자가 보유 중인 주택이 재개발·재건축사업에 들어가서 사업 시행 기간에 거주하기 위해 대체 주택을 취득하는 경우가 있다. 이때 추후 완공이 되어 입주하고 요건을 갖춘 대체 주택을 처분할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

◇혼인으로 인한 2주택의 비과세 전략

각각 1주택을 소유한 자가 혼인신고 후 2주택이 되더라도 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세를 받을 수 있다. 주의할 점은 반드시 혼인신고 전에 남녀가 1채씩 취득해야 한다는 점이다. 처분 후 1채 남은 주택은 요건만 갖추면 당연히 비과세 된다. 또한 신규 주택을 구입해 일시적 2주택 비과세 전략으로 갈아타는 전략도 가능하다.

◇1주택자, 시세 9억원이 넘는다면 10년 거주

1주택자는 9억원이 넘는 고가 주택일지라도 세법에선 특혜를 주어 과세 대상 양도 차익에 대하여 장기보유특별공제를 1년에 8%씩, 10년 최대 80%까지 적용해 준다.

그런데 고가 1주택 장기보유특별공제율의 경우 작년까지는 보유만 했어도 1년간 8%씩 늘어났지만 올해 양도부터는 1년간 보유 4%와 거주 4%로 구분해서 계산한다. 시세 9억원이 넘는 고가 1주택자는 10년간 거주하는 것이 최고의 절세법이다.

<조선일보> 정원준 한화생명금융서비스 세무사

<* 지면 구성상 내용을 일부 편집 했습니다>